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如今,随着城市化进程的不断加快,二手房以其优越的地理位置和相对较低的价格受到了众多购房者的青睐,不过,对于普通购房者来说,由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素,使得某种意义上购买二手房比购买新建商品房更加复杂。大家购买二手房时应选择正规的中介公司,一方面房源比较充裕,另一方面操作也比较规范。他们会为你提供一份规范详实的合同,为买卖双方减少了很多麻烦,也避免因合同不规范而引起的纠纷。二手房买卖是大宗交易,我们建议您将交易资金由房管局托管,以保障交易双方的权益。南通好房网也为大家整理了南通二手房的交易流程,仅供您参考。

南通二手房交易流程图

二手房交易流程图

一、实地看房

当然,看房前您应该自己先做做功课,告诉自己想买什么位置、什么价位的房子,最好能具体到哪些小区,然后再根据自己的目标去寻找合适的房源,有的放矢,看房的效率就会大大提高,您就可能早日买到比较称心的房子。

如果您是通过中介公司寻找的房源,那么,中介公司会帮您约好看房时间并陪同您去实地看房。看房子的时候,很多人比较相信对房子的第一感觉,装修怎么样、户型怎么样。当然,仅凭第一感觉还远远不够,您可千万不能忽略了房子的朝向、采光以及周边的环境等,房子可不像衣服,说换就换。具体看房时有哪些注意事项。请点击:实地看房看什么

二、认购签约

如果您对所看的房子各方面(除了价格,呵呵)都比较满意了,那么就可以通过中介公司约房东见面谈价格了,如何议价也有很大的技巧,会不会谈往往会有几千甚至几万的差距,南通好房网曾经整理过一篇关于议价的文章,大家可以去看一看(二手房如何议价)。谈价格时需要注意你所谈的是房东净得价还是费用各自承担的价格,所谈的价格包括房屋的哪些设施设备等等。如果双方价格谈好了,下一步就可以签合同了,中介公司会为查验卖方的身份与相关证件,并为你们提供一份较为完善的《房地产买卖三方(买方、卖方、中介方)契约》,将三方约定的事项写入合同中,包括房价、付款方式、付款时间、房屋设施等等,如果是个人交易,您还需要确认卖方的身份,以及是否有单独出售房产的权利等。一般签订买卖合同时需要买方就需要支付定金了,定金一般不超过总房价的20%。

三、转移登记

二手房产权过户也叫产权转移,《房地产买卖三方契约》签订后,双方就可以约定时间到南通市房管局办理产权转移登记了,中介公司会提前办理好网上备案及其他相关材料,并陪同买卖双方去房管理办理登记手续。如果是个人交易,双方直接到房管局填写相关材料,包括产权转移登记申请表、存量房交易资金托管协议、询问笔录和房地产买卖契约等。有的网友会问,不是已经签过买卖契约了吗,怎么这里又要签买卖契约?这里的房地产买卖契约是房管局的固定的格式文本,以后会留在房管局存档,内容比较简单,主要就是房子状况、交易价格以及付款时间等,一般不会对双方的具体约定事项做详细记载,所以,这就是为什么在产权转移登记之前,买卖双方需要先行签订一份《房地产买卖三方合同》的原因,那份合同是买卖双方及中介方的真实意思表达,可以详细的写明双方的约定事项。当然,两份合同的成交价格应该是一致的,以免引起不必要的纠纷。目前还只是办理产权转移登记手续,房屋产权并没有真正开始转移,只有房款全部到齐,并且缴纳了交易税费后,产权才真正进入转移阶段,打个通俗的比方,就好比在淘宝购物,买方将约定的全部房款(包括贷款,不含定金)缴至南通市住房贷款担保服务中心,这时候,才真正的开始产权过户,等产权过户好了,卖方才能够拿到房款,这样就极大地保障了买卖双方交易资金的安全。

四、办理贷款

在办理完产权转移登记手续后,你就可以开始办理贷款了,办理贷款时需先将首付款托管至南通市住房贷款担保服务中心账户,办理商业贷款需要以下一些材料(单身只需提供自己的相关材料): 1、夫妻双方身份证; 2、夫妻双方户口本; 3、夫妻双方结婚证(单身提供民政部门出具的单身证明); 4、买卖合同(在房管局签订的那份); 5、存量房交易资金托管协议; 6、首付款证明(首付款缴至南通市住房贷款担保服务中心); 7、夫妻双方的收入证明; 8、首套房或二套房证明(在户籍所在地方管部门出具)。具体的贷款流程请点击这里查看:南通二手房商业贷款如何办理

需要注意的是: 1、如果是外地户口,需要出具在南通连续缴纳社保满一年的证明,否则无法贷款; 2、如果家庭名下有两套(含)以上的住房,则无法贷款购房。家庭是指夫妻双方及未成年子女; 3、一些银行二手房贷款还需要卖方的身份证、结婚证、户口本复印件。 办理公积金贷款所需材料与商业贷款基本差不多,但是你需要连续缴存公积金满6个月,贷款额度和期限需要公积金管理中心综合审批,详情请登录南通公积金管理中心网站了解。

五、缴纳税费

贷款审批通过,银行会放款至南通市住房贷款担保服务中心账户,这时候凭银行的放款通知和您之前的首付款凭证、存量房交易资金托管协议、买卖合同等资料就可以去房管局办理税费缴纳手续了,需要注意的是,为了防止偷漏税,二手房的纳税价格是根据你的成交价格和评估价格二者取其高来作为纳税标准的。税费缴纳完毕后,你会收到一张取件通知书,告诉你什么时间过来领房产证。点击查看:南通二手房交易费用

六、领证交接

这个环节包括卖方拿房款、买方领房产证、房屋交接等手续,在约定的领证时间到了之后,买卖双方需携带身份证亲自到房管局办理领证取款手续,卖方可以拿到托管的房款,买方可以领到自己名下的房产证,不过为了避免节外生枝,最好是在卖方领取房款之前,先到房子里面去看一下,当初约定的设施是否已经留下,户口是否已经迁出,水电气、数字电视、物管费等是否已经结清。卖方拿到房款支票后,就应该将房屋的钥匙给你了,当然,如果是通过中介公司的,那么这些就都不用你操心了,中介公司会起草一份房屋交接单,上面会有详细的交验内容。

提醒: 1、领取房产证后,土地证还需要过户,如果是邗江区的房子,买卖双方需要一同前往邗江行政服务中心办理土地证过户; 2、房屋交接时,水电气、数字电视这些都需要过户,以免给日后使用带来麻烦; 3、房屋交接时,双方最好到物业公司办理业主资料变更手续,这样方便物业有事情能及时的通知到你。

以上文章仅供参考,具体交易过程和详情请向南通市房管局咨询。

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