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商业地产调控政策收紧 上海对商业地产限贷

南通二手房 时间:2011-08-26

个人消费信贷禁止用于购买商业用房,同时叫停商业用房期房按揭业务。一份来自上海银监局的风险提示,正在揭开商业地产调控的序幕。

在此之前,在住宅市场因限购、限贷、限价陷入低迷之时,商业地产异军突起,打着“不限贷不限购”的旗号“招摇过市”。

21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,上半年上海新建商业、办公项目累计成交面积为近五年最高值,成交均价达2.13万元/平方米,同比大涨39.7%,为历史最高位。同期住宅类成交均价同比增幅则为27.4%。

但来自上海银监局的风险提示为商业地产敲响警钟。业内人士认为,此项措施一改结构封顶即放款的惯例,直指开发商资金链。商业地产在疯狂了仅约半年之后,后市政策收紧预期渐浓。

开发商:能忍受延迟放款?

8月23日下午,上海银监局发出商业地产信贷风险提示,要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时,上海各商业银行,必须在商业用房竣工验收成为现房后,才能对买房人发放商业贷款。

这是历年的楼市调控中首次将目标对准商业地产。事实上,上海银监局此次风险提示,并非突如其来。

工商银行一位内部人士向透露,该行确实在早前就已经开始执行商业用房期房限贷的措施。

汉宇地产方面亦透露,虽然24日才由上海银监局发文,但几个月前,上海各主要银行出于风险和额度的原因,就已经逐步对期房的商业地产项目停止贷款。目前不少在售的(已结构封顶可以预售,但未竣工验收)办公、商业、SOHO项目在客户蓄水期就已经做好了资金回笼周期上的准备,也与银行有协议,让客户先签约、先首付,一旦项目竣工立即放款。因此,对于上海的不少开发商业地产的企业来说,实际上早已开始针对这一规定制定应对措施。

昨日,本报记者致电沪上多家在售商业地产期房售楼处,发现多数出售型商用物业项目售楼处已对此政策作出反应。

“您可以先来售楼处看看情况,政策涉及到的合同变动我们可以帮您问银行。”松江海派青城售楼处人员如是说。

对于记者提出的可能因银行推迟放款而导致违约的担忧,多数销售人员均认为没有必要。

据闵行兴城商务广场售楼处的销售人员介绍:“我们现在已经开始执行新政策了,如果是因为银行原因造成还款推迟的话,我们是不追究客户责任的,只要保证首付能够及时进账就可以了。”

正在销售商铺物业的金山童博园销售经理则表示:“我们放款最长时间有将近拖到一年的。这种情况的话,开发商直接和银行协商,就看开发商的关系硬不硬了。”

不过,临时应对措施下,一些可能出现的风险不容忽视,此前上海已曾出现过因银行延迟放款,开发商为了索要违约金而将业主集体告上法庭的案例。

兴城商务广场上述销售人员表示:“只要把你这边该履行的义务履行到了,之后因为银行的原因造成放款时间推迟的话,跟你们就没关系。”但当记者问及是否会有书面保障时,他又坦言:“因为政策刚出来,我们现在合同的版本还没更新。”

商业地产政策收紧?

总体来看,商业地产限贷的新规对购房需求影响不大。市场分析人士指出,由于该政策主要针对客户购买商业项目时的贷款行为作出了限制,并未如住宅市场般就购买资格作出限制,故因住宅受限的投资需求对商业地产预计仍会保持高度关注。虽然对消费者影响甚微,但此次限贷给开发商吃了一记“闷棍”。

金山童博园销售经理表示:“款放不下来其实是开发商的资金难以回笼,客户还可以推迟还款,这种情况是对客人有利,对开发商不利。”

中原地产研究咨询部总监宋会雍指出,这项政策对开发企业影响力深重。原因在于,对商业地产来说,从结构封顶到竣工验收,还有相当的装配工程量,封顶后续工程的资金消耗在某些高端项目中占比三至四成甚至更高。贷款发放时间延后的规定不仅会置部分楼盘于烂尾风险之中,更抬高了商业地产的开发门槛,阻碍部分企业进入商业地产开发的步伐。

无疑,商业地产调控政策收紧的信号灯已经亮起。

德佑地产副总经理罗亚东分析,自宏观调控以来,住宅市场的投资、投机性需求被严厉压制甚至被清理出市场。一方面导致开发商对住宅市场的后市持“看空”态度,纷纷将资金从住宅市场上抽离,转投商业地产;另外手头有资金的客户也从住宅市场抽离转身投向商业地产市场。这两股综合的供需力量共同推高了商业地产市场的热度,所以目前市场上已经出现了住宅市场和商业市场“冰火两重天”的局面。这种大量资金涌入商业地产的格局,无疑会推高商业地产市场的价格,造成商业地产市场可能的泡沫。因此,上海市有关部门,包括银监会在内,已经警觉到这样的风险存在,并出手去严格管控商业地产市场的信贷。

21世纪不动产上海区域分析师罗寅申亦表示,此次出台的商业地产限贷政策,表明商业地产的风险已为政府重视,不排除未来其他限购政策跟进的可能。另外从客观层面也似乎意味着,政府方面对楼市仍有许多调控后招。

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