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房贷还款本月须多存钱 哪些市民不适合提前还贷

南通二手房 时间:2012-01-04

房贷还款本月须多存点钱
过去的2011年,央行进行了三次加息。对于大部分背着房贷的市民来说,房贷利率是从今年元旦才开始上调,他们的房贷月供开始上涨了,因此本月还房贷要记得多存点钱。
为什么2011年加息,现在才开始上调房贷利率呢?银行人士表示,厦门大部分银行在房贷合同上约定,基准利率的调整时间通常为“次年1月1日”,也就是说,在一年时间里,无论央行加息或减息的次数和幅度有多少,个人房贷都在第二年1月1日起才执行新的基准利率。2011年,央行三次加息,5年期贷款利率已经从年初的6.4%增加到7.05%,上涨了近10%。因此,对约定次年调整利率的市民来说,房贷将从2012年元旦起执行新利率,每月还款额也将相应增加。
以30万元20年期的房贷为例,未加息之前,等额本息法月供为2219.09元,总的还款额为532582.23元。经过三次加息后,五年期及以上的贷款利率为7.05%,因此从2012年1月份起,月供将增加到2334.91元,总的还款额将增加到560378.19元。也就是说20年贷30万元,月供将增加115.82元,而20年总的还款额将增加27795.96元。
不过,对于每个人,由于贷款年限不同以及已还款的时间不同,每月增加的还款额并不相同。银行人士提醒,市民最好向贷款行方面详细咨询还款增加的金额,千万别因为疏忽大意而拖欠了房贷,从而影响个人信用。
需要提醒的是,也有少部分银行在房贷合同中约定“对年对月对日”调整房贷利率,因此在央行加息以后就即时调整了房贷利率。对于这部分市民,元旦后就不存在重新计算月供的问题。
哪些市民不适合提前还贷
对于手上有闲钱,不想为“加息”买单的市民,提前还贷是一个可以考虑的选项。不过,理财专家也提醒,以下三类“房贷族”提前还贷不划算:
一是等额本息已到还款中期的贷款人群。随着还款本金递增,还款利息递减,也就说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,提前还款部分更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
其次是等额本金还款期已过1/3的贷款人群。随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,已不能有效地节省利息支出。
最不适合提前还款的,是前期申请到7折优惠利率的贷款人群。这相当于低成本利用银行资金,如果选择提前还贷后再贷款购房,银行对其将毫无优惠,而是按二套房执行上浮1.1倍的利率,借款人将得不偿失。
关键词:房贷合同,加息,厦门

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