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提前还贷还需“三思”

南通二手房 时间:2012-01-15

“尊敬的客户,您的住房贷款由2012年1月1日起年利率调整为7.05%,您的月还款金额已经发生变化。请您按时足额还款,以免影响个人征信记录。”从1月1日开始,不少“房贷族”陆续收到了银行发来的类似提示短信,这意味着,“房贷族”要开始为去年3次加息“埋单”。
去年,银行的贷款利率经过3次上调后,5年期以上的贷款基准利率已经从去年年初的6.4%增加至7.05%,住房公积金贷款利率也从去年年初的4.3%增加至4.9%,加息的累计效应在今年1月1日起集中体现。
一思:
月还款额增加多少
大多数购房者选择的是商业贷款。
去年央行上调商贷利率的时间分别为2月8日、4月5日和7月6日。因此,根据放贷合同签订的时间不同,购房者由于加息而增加的月还款额也不同。比如,5年期以上的贷款,合同日期在2011年2月9日之前的,基准利率将从6.40%上涨到7.05%,上涨0.65个百分点;2月9日至4月5日办理的,上升0.45个百分点;4月6日至7月6日办理的,上涨0.25个百分点;2011年7月7日以后申请房贷的购房者,还款额不变。
以20年期30万元额度的房贷为例,用等额本息还款方式进行计算,假设客户是在去年2月9日以前签订合同,利率调整前的月供为2219.09元,调整后的月供为2334.91元,增加了115.82元。
办理公积金贷款同样也面临利率调整。目前,1年至5年期个人住房公积金贷款利率为4.45%,6年至30年期贷款利率为4.9%。以去年2月9日以前发放的个人住房公积金贷款为例,如贷款30万元、贷款期限20年,采用等额本息法还款的月还款额增加137.53元,采用等额本金法还款的月还款额增加207.29元。
二思:
富余资金有何用处
记者在采访中发现,多数“房贷族”表现比较“淡定”,并没有提前还贷的计划,而银行除了接待例行的客户外,也没有接待到比平时更多的“扎堆”还贷者。
还贷压力加大之时恰好也是年终奖发放之时,记者在中国工商银行北京陶然亭支行遇到前来办理提前还贷业务的市民王先生。“昨天下午刚发了5万元年终奖,虽然钱还没捂热,但想着加息以后,还款额每月要提高一些,干脆来办理提前还款,还一点算一点。”王先生告诉记者。
记者在附近几家银行走访后发现,近一周时间内,的确有部分市民选择到银行办理提前还款业务。但是,各银行的大堂经理纷纷表示,在利率提高以后,并没有出现提前还款“扎堆”的现象,很多市民会根据自身经济状况来决定是否提前还贷。
例如,做家具生意的李女士就告诉记者,自从成了“房贷族”以后,已经经历了多次加息,但她从来没有考虑过提前还贷。“因为手头没有足够的资金,即便有了我也愿意拿这些钱当流动资金投进自己的生意里。”李女士说。
华夏银行特约研究员吴健雄认为,当前银行信贷额度趋紧,房贷放款速度也大不如前,如果提前还贷并不一定划算,而且加息后还款额度增加不多,所以暂不会出现提前还贷的“热潮”。
三思:
实际成本孰高孰低
对于大部分2009年之前办理房贷业务的客户来说,很多人享受到的是基准利率打7折的贷款优惠,按照目前5年期贷款7.05%的利率计算,优惠过后的利率是4.935%,而目前5年期的定期存款利率是5.5%。
因此,对于这部分房贷客户而言,如果将准备提前还贷的钱存入银行,所收到的利息会比支出的利息高,这部分客户没有提前还款的必要。
此外,还有一些客户是采用等额本金方式贷的款,如果还款期已经超过三分之一的客户也不必提前还款。所谓等额本金,指的是将贷款总额平分成本金,根据剩余本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金逐渐减少,还款利息也越来越少。据测算,使用该还款方式的还款周期超过三分之一时,其实借款人已经还了一半的利息,此时如果选择提前还贷,偿还的更多是本金,不能节约利息支出。
越来越多的人看到公积金贷款的优越性。5年期以上的公积金贷款当前的利率仅为4.9%,大大低于5年期商贷7.05%的利率,利差达2.15%。于是,不少“房贷族”希望能进行“商转公”,即由各地公积金中心替客户向贷款银行提前还贷,客户再向公积金中心偿还该部分余款。
“在基准利率调高的形式下,‘商转公’的确比较实惠,但是现在很多城市还没有开办此项业务,客户需要提前查询。”吴健雄告诉记者。
关键词:贷款,房贷,百分点,基准利率,年利率

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