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明年房贷利率咋算? 享7折利率提前还款得不偿失

南通二手房 时间:2012-02-01

提前还贷 先算算划不划算

业内人士:享7折利率优惠者提前还款得不偿失

“提前还贷需要准备哪些材料,手续是否繁琐?”22日上午,市民林先生走进某银行个贷中心,取号之后排队等候工作人员叫号。今年央行连续三次加息,明年1月1日起房贷将执行最新利率,这让林先生坐不住了,特意来问问如何办理提前还贷。

预测

12月中下旬将迎提前还贷高峰期

林先生在红谷滩新区购买了一套住房,今年1月份办理完了个人住房贷款手续。按照当时的政策,贷款利率执行2010年12月26日的基准利率6.40%,没有任何的优惠。“听说从明年1月1日起就要执行新的利率,今年加了三次息,估计每月要多还不少钱。”于是,林先生准备将手头上的4万元闲置资金提前还房贷。

今年以来,央行连续三次加息,五年期长期贷款基准利率达到了7.05%,这与之前执行的6.40%上涨了逾10%,不少老房贷客户对此表示担忧。记者在连日的走访中了解到,各银行个贷部门每天都接待不少像林先生这样咨询和办理提前还贷业务的市民。据某银行个贷中心的一位负责人透露,今年7月份第三次加息之后,就开始有市民前来办理提前还贷业务,特别是年关临近,接待量也持续增加,几乎每位工作人员每天都会接待一到两位客户。

“跟往年一样,今年集中提前还贷的高峰期应该会出现在12月中下旬。”采访中,多位银行工作人员这样告诉记者,今年因为加息频繁,提前还贷的客户数估计也会有所上升。

算账

20年贷40万 每月多还148.51元

今年2月9日、4月6日、7月7日央行三次加息,因为房贷利率大多按年调整,因此加息的累加效应将在明年1月1日起集中体现,房贷客户面临的利息负担也将加重。

一位银行个贷工作人员为记者算了一笔账,按基准利率计算,以林先生为例,今年1月份办理了个人住房贷款业务,贷款40万元、期限20年,采取等额本息还款方式,目前按照6.40%的利率还款,每月还本息2958.79元;在12月31日前不再加息的情况下,明年1月份将按照利率7.05%重新计算,每月需要归还本息3107.3元。相比之下,每月将多还利息148.51元。


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提前还贷4万 省下利息3万多

据了解,只要有2万元以上现金,多数银行都能为客户办理提前还贷业务,客户只要带上身份证等相关证件,将现金存入还款账户内,填写相关申请就能现场办理。

那么,提前还贷能省多少利息呢?这位工作人员也为记者算了一笔账。同样是以林先生为例,正常情况下,从明年1月起每月归还本息3107.3元,将支付利息318666.42元;如果在12月份提前还款4万元,在不改变还款年限、还款期数等情况下,从明年1月1日起,若执行7.05%的基准利率,则每月向银行归还的本息2788.44元,还需支付利息总额为285965.74元。也就说,提前还贷4万元,在其他条件不变的情况下,可将省下利息3万多元。

提醒

享7折优惠提前还款得不偿失

在采访中记者还了解到,以往享受了贷款利率7折、8.5折优惠的市民,即使明年1月份实行了新的利率,仍然可以享受新利率之后的折扣优惠。而这些市民如果选择提前还贷,或许将得不尝失。

“以今年初6.4%的五年期以上贷款利率计算,在打完7折后,贷款利率仅为4.48%,比当前五年期存款利率4.55%还低0.07%,存贷利率‘倒挂’。这批客户若有足够的资金提前还贷,还不如将这笔钱存银行5年期定期存款,所获利息超过还贷款利息。”一位银行客户经理告诉记者,如果是选择部分提前还贷,银行将重新做一份贷款计划,也会取消原有的折扣优惠,在12月31日前没有其他变数的情况下,剩余部分还款将执行7.05%的基准利率。

等额本金还款期超1/3也不宜提前还贷

“其实,提前还贷就应该因人而异,不必盲目跟风。”据业内人士介绍,除了享受利率优惠之外,对于等额本金还款期已过1/3房贷者如提前还贷也不划算,投资收益高于贷款利率也同样不必提前还贷。

据悉,等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。据测算,使用该还款方式,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半利息,此时再选择提前还贷的话,偿还更多的是本金,不能有效节省利息支出。而对于精通于投资理财的客户,如果年收益率超过10%,高于贷款利率。按贷款利率7.05%计算,还有2.95%的盈利空间。

关键词:房贷,个贷,最新利率,工作人员,业内人士

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