您好,欢迎来到好房网! 经纪人登录 | 经纪人注册 | 个人房源发布 手机版 | 首页 | 南通房价 | 新 房 | 二手房 | 租 房 | 地图找房
楼盘动态 | 购房指南 | 楼市政策 | 数据分析 | 市场动态 | 地产八卦 | 最新优惠

当前位置:首页 >> 资讯首页 >> 市场动态

引吭丨泰禾黄其森的自豪与自省

南通二手房 时间:2019-06-17

撰稿 | 陈梦琴

编辑 | 伍振国

摄影 | 伍振国

【编者按】

对于媒体和公众而言,拨开泰禾舆论迷雾的,还得靠黄其森本人。

时隔500多天后,泰禾集团当家人黄其森携手高管团队面见媒体,深入交流。

外界对泰禾和黄其森本人是非常好奇的。当天,媒体拍摄的采访照片在社交媒体圈里流传时,有好事者甚至会将其衣装上的品牌LOGO放大,并一番搜索。

腾讯房产注意到,本次沟通会泰禾不设置提问门槛,所有问题媒体均可直接向泰禾高管团队及黄其森本人发问。开放、坦诚。

前后3个多小时的媒体沟通会,黄其森从始至终没有离过席。他时而神情严峻,时而面露微笑,回答问题时肢体语言也颇为丰富。媒体听不懂他的“福建普通话”时,他会笑着解释,有点不好意思的自嘲。

黄其森向刚到岗的副总裁全忠主动提出要见媒体,并表示以后要加强与媒体的沟通。“泰禾并没有外界传的那么艰难,很多‘艰难时刻’都是媒体写出来的”。

媒体提给黄其森的问题,是一连串的。黄其森会认真思考并回答,以至于他总是会忘记那批问题中的另外几个,多次侧身让身边的全忠提醒。

与以往不同的是,这次媒体见面会上,黄其森与数位高管耐心地等在场媒体提完所有问题,并确保没有提问后才宣布沟通会结束。

散会后,黄其森没有如往常一样匆匆离开会场。他满脸微笑地满足媒体记者的拍照要求,并继续沟通了一小段时间。

对于媒体头条常客的泰禾及黄其森而言,一切都变了,又好似一切都没变。

自媒体“攸克地产”评价泰禾黄其森这次是“回答一切”。泰禾集团品牌线负责人说,黄老板回答一切,也代表泰禾敢于面对一切。

6月14日,入夏后的北京天空湛蓝,艳阳当照。

在位于通州的“中国院子”项目会议室,泰禾集团董事长携多名高管召开媒体沟通会,就近期舆论高度关注的问题进行回应。

将时针拨回一年半前,那是一个冬天,凌冽而肃杀。

泰禾集团董事长黄其森在中国院子里,与一小众媒体见面交流,描绘着宏伟愿景,“2018年泰禾集团的销售额要达到2000亿,负债降到75%。”

翻倍的目标犹如冬天里的一把火,引来关注无数。泰禾股价因它暴涨150%,一个月内从16.78元涨至43.69元;深交所因它向泰禾发去问询函,要求做出说明。

放在时间长河里看,那把火像是个分水岭,往前是高光时刻,并购不断,往后是愈来愈暗,高管动荡、裁员风波、债务压顶等。

时针拉回,2019年6月14日,同一个地点,中国院子里,盛夏时节,一切都恣意生长。黄其森又一次举行了媒体见面会,规模比上次略大。

这是他与泰禾休养生息500多天,首次主动出现在大规模媒体面前。自然,泰禾的债务现状、销售情况、货值储备、至暗时刻的心路历程等针针见血的问题,此起彼伏向他抛了过去。

早已做好准备的黄其森尽可能地开诚布公,还不时发出爽朗的笑声。他说,泰禾已经度过了危险期。因为与外界交流不足,导致泰禾被误读,“泰禾没有你们想象得那么差”。

长达三个多小时的交流,黄其森在反省,人才战略、管理欠缺、与外界沟通不畅等;也有闽商刻在骨子里的自豪与胆略:院子IP,坚定而精准的战略,能看准大势,2019年的“抢收计划”……

“做企业要心态好,宠辱不惊,好的时候不要忘乎所以,不好的时候不要怨天尤人。”阅尽千帆之后,黄其森与泰禾变得更加开放与包容,未来泰禾将品牌输出、小股操盘,与外界多交流。

危机已过?

当天14:30分,一身休闲装的黄其森准时踏入会场,挥手致意,他与新入职的副总裁全忠,肱骨之臣葛勇、CFO姜明群入座主席,媒体沿着会议桌坐满,四方围合,像极了平日里黄其森与众高管开会的模样。

简单开场白后,媒体抛出了第一个问题,毫不客气,“您是否觉得今年运势不太好?一个朋友买了北京院子二期,替他问一下,不会烂尾吧?”

这个问题潜藏着对泰禾资金链及债务的担忧,众人闻后皆笑,黄其森也笑意盈盈。

2018年年报显示,泰禾经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元;公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26,同时公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

黄其森回答:“首先恭喜你那个朋友,买到就赚到。”此外,除了股价不能真实反映泰禾价值外,泰禾的运势还是不错的,“我没有感觉到有什么不好的地方。”

在黄其森看来,最艰难的时刻在2018年年底,但那已经是过去式。

过去的五个月,泰禾一直在积极去杠杆、降负债,成效显著。葛勇给出了数据做支撑。“泰禾现在的平均融资成本8.5%左右,去年年底短债574亿,已偿还180亿,还有接近300亿左右做了重新安排与去化,今年年底真正需要刚性兑付的金额大概不到60亿。”

不仅如此,泰禾还对未来两年内将到期的金融债务进行了安排,引入新的合作伙伴,与原来的合作伙伴贷款进行置换,在期限上做合理优化,并加大了中长期贷款。葛勇说,“接下来会看到,泰禾整个负债结构中,长期贷款占比会越来越高,短期贷款会逐步下降。”

另外一组现金流的数字,也令葛勇较为兴奋,2018年年底与今年一季度都历史性地实现了正值,这在泰禾发展过程中,较为罕见,“2018年年底经营性金额接近130亿,今年一季度经营现金流是正的120亿。”

看起来,黄其森带领下的泰禾已经趟过了生死界河?

迟到的自救

如果能早点做决断,泰禾处于舆论暴风眼中的周期也许不会如此漫长。事实上从去年年初之时,关于泰禾资金紧张问题就已曝出,而接下来的高管频繁变换,接连出走。再加上传出的泰禾裁员风波,泰禾舆论危机铺天盖地般到来了。

黄其森天生骄傲。他说,所谓“艰难时刻”他并不认为艰难,艰难是媒体写出来的。

数十年前,少年得志的黄其森15岁就考入大学,毕业后一直在福建省建行工作。1996年于福州创立泰禾集团,2010年泰禾集团借壳福建三农成功上市,成为当年国内唯一上市的地产股。

此前,泰禾珍惜自己品牌,独立操盘,走高端精品路线,很快在业内声名鹊起。黄其森对市场的执拗,却也让泰禾不得不面临一些陷阱。比如,北京的西府大院项目4年都不入市销售,对抗的正是北京的限价政策。

他在抗,想扛过这轮风波,就像上一次危机一样。

2012年,泰禾踏上了激进扩张的道路。2013年,泰禾狂砸195.3亿元在北京、上海等收下12幅地块。那时候,泰禾成为“地王”的代名词,被认为“疯了”。2014年调控轰然而至,泰禾资金链紧张、高负债高杠杆的新闻见诸报端。

不过,在中国房地产业从冰河时代到烈火烹油的快速切换中,泰禾扛过了调控期,不但化险为夷,还为后续快速地发展埋下了伏笔。这也成为黄其森觉得泰禾能把握住大势的佐证。

“那时花了800亿在北京、上海、福建拿的土地,2016年到现在1600亿元都拿不下来,当时有几个人看的懂?”

只是这次不能如上次那般幸运。连此前一路高歌的华夏幸福都未能幸免,先后出售项目股权寻求资金,又引入平安作为第二大股东。去年年中,泰禾终于踏上了自救路程,喊出“高周转就是利润,就是竞争力”的口号。

2018年年底,西府大院终于面世,以11万元/平方米的价格入市,远低于预期,一期迅速售罄。2019年春节后,泰禾北京发起“1号抢收计划”,多个项目联动,特价出售,迅速完成了100亿的销售额。

而在其他区域,泰禾选择出售项目股权,引入合作伙伴。同为在福建发家的世茂控股成为泰禾的合作伙伴,杭州、南昌、厦门、广州等区域的12个项目打包转让给世茂,其中广州的包括百万大盘。

黄其森评价这次合作“志同道合,门当户对”。

按照黄其森与泰禾的公开口径,其现金流状况得到极大改善,债务压力也趋于缓和。

激进到稳健

对于黄其森与泰禾而言,做出转让项目股权的抉择,是艰难的。黄其森说自己看开了,“社会分工不一样。”

他说,泰禾会以更开放,更包容的心态去做事情,比如说输出品牌,小股操盘,黄其森强调,“这并不会对泰禾带来什么影响,因为泰禾自主权益占了80%、90%,即使是稀释后权益还是非常高。”

下半年楼市的走向,黄其森并不乐观。此次泰禾能平稳落地,在他看来是得益于泰禾战略的精准与定力,这也是其自豪的地方之一。最能体现的就是拿地,只布局一线及强二线城市,“三、四线坚决不去,东北也不去,经济不好的西部也不去。”

数据显示,截至目前泰禾已布局20余座城市,“与我们体量相当的企业都进入了70个城市。”

“泰禾这次项目一拿出来,很多人找上门来谈,大家都流着口水。”黄其森说,最核心拿地拿对了,其他都好办。“如果地块在三四线,那没人会与你谈合作。”

另一件让黄其森自豪的是对大湾区的布局。“泰禾2015年就开始布局大湾区,现在有12个项目,而比我们靠前的企业,这一两年才进来。”

目前,泰禾主要围绕以北京、上海、广州为中心的城市群发展,“这三大城市群占泰禾土储80%左右,剩余的在福州、厦门。”

昔日的“激进分子”正在向稳健转变。

2016年,土地市场火热,“地王”频出,黄其森觉得势头不对,并按下了公开市场拿地的暂停键。在此之后的泰禾,转向合作与并购,进而控制土地成本。黄其森说,“我们已经好几年不做带头大哥了。”

2018年至今,泰禾自我调整,刨除、退掉不良项目的同时,未拿一块地。黄其森说,泰禾仍有6000亿货值在手,不排除后续还会转让资产,但规模不会如世茂合作这般大。

对于暂时缓过来的泰禾,如何重启拿地计划?黄其森说看每个区域资金回笼情况而定,更多的是一种控制。从城市层面看,将继续深耕现有的20余座城市,最多可能新拓西安、重庆、成都。

黄其森说,今年要完成1500亿元的销售额,去年完成了1300亿,是比较保守的。“我们更看重回款,希望不低于1000亿元,到今年5月,差不多回款400亿,还有200亿在途。”

自省与自豪

一年多没有举办过如此大规模的媒体见面沟通会,黄其森的变化感觉颇大。

比如,他不再提“赶超万达、PK龙湖”,而是要向优秀的企业学习,包括万达、龙湖、万科、恒大、华为等。

黄其森坦承泰禾管理有欠缺,“讲战略,泰禾是大学生,管理只能算小学生,因为发展太快,人才滞后,连长当团长用,团长当师长用。这个可能就是地产行业的人才现状。”

接下来,泰禾会沉下心来做管理,向管理要速度,要效益。黄其森举了一个例子,以前泰禾OA处理要十天半个月,现在如果当天没处理完,一次罚款一万元。“泰禾还是中小企业,不能有大企业的官僚毛病。”

此外,泰禾提出精总部,强区域策略,设置了北京、福建、广深、上海4大区域。黄其森强调,“今后更多的决策权放在区域上,要下沉到能够听得见炮声的地方。”

现金流、回款是考核的重要指标,“两次完不成任务,则自己走人。”黄其森说,严考核自实施以来,成效比较明显。

这种严标准还体现在金融机构的合作上。前年,泰禾都是放开来做,谁钱快便宜,就与谁合作,合作机构大约有100家。后来很多金融机构出问题了,泰禾也因此受到牵连。现在,泰禾只与10-20家达成战略合作,方便管控。

高管变动频繁、人才流失也是泰禾备受关注的话题之一。资料显示,去年以来,泰禾先后有九位以上高管辞职,当中不乏沈力男这样的肱骨之臣。黄其森解释,泰禾拥有20多位副总裁,有三五个变动很正常。

对于去年轰动一时的裁员,尤其是“禾苗生”被裁,黄其森回应称,确实处理得不够妥当,也暴露了招聘环节的不严格。他将裁员风波称为成长的代价,并再次强调了泰禾的用人原则,“985、211”高校毕业生是人才基础,“泰禾要做精品,做高端,人才水准不达标肯定难承担。”

黄其森还透露自己重点工作之一,就是看人、阅人。“底下的人才全是我自己谈的,对于人的投资是泰禾最重要的投资。”泰禾未来的人才选拔将以内部提拔与培养为主,“大家凭业绩说话。”

黄其森表示,现在泰禾的布局基本定下来了,人才也会相对稳定。

历经风波与掌声,有一点一直是黄其森每次提及都难掩自豪之情,那就是泰禾的“院子系”产品。比如,十年磨一剑的中国院子终问世,奠定了泰禾产品的基调,并成为其核心竞争力。

黄其森内心极富理想与情怀,新中式风格建筑在他看来是复兴中国传统文化;而多元化布局医疗、教育,则是泰禾对社会最好的回馈,并且泰禾做好了五年、十年不赚钱的准备,“只有这样才能做好医疗与教育。”

而医疗、教育,也是泰禾未来十年锚定4亿中产做好细分市场的发力点。黄其森说,“中国最大的潜力就在内需与消费升级。”

黄其森说,这将是泰禾未来新的“护城河”。

关键词:建筑,打包,压力,速动比率,沟通

南通小区户型图大全

南通好房网声明:南通好房网刊载此文仅为提供更多信息目的,并不代表南通好房网赞同其观点或证实其描述,也不构成任何意见。本文仅供参考,如有意见请联系我们。

更多南通二手房请看好房网二手房。更多南通租房请看好房网租房。

相关信息