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太古地产:出售资产换来溢利大增

南通二手房 时间:2020-03-13

受益于两座位于太古城的办公楼及香港其他投资物业的出售,太古地产2019年的基本性溢利实现了翻倍上涨:

2019年,太古地产股东应占基本溢利大增138%,达到241.3亿港币。

如果撇除上述物业出售带来的溢利,太古地产经常性基本溢利与去年基本持平,为76.33亿港币,微增1%左右,增幅主要受益于内地物业投资的基本溢利上升。

资产的出售也让太古地产财务更健康。截至2019年末,太古地产债务净额为港币152.92亿港币,同比下降48.8%,资本净负债比率下降为5.3%,2018年这一数字为10.6%。

“出售非核心资产是我们资金的主要来源,出售获取的资金会重新进行投资。”在业绩发布会上,太古地产管理层表示,还会继续出售非核心资产。

在过去的一年,太古地产共取得收入142.22亿港元,同比减少3%,股东应占综合溢利为港币134.43亿元,同比减少53.1%。

事实上,已有“150岁”的太古地产发展风格较为稳健,各项指标与去年对比无大幅波动,股东应占综合溢利的腰斩,主要是受投资物业估值收益大幅缩水的影响,该项收益同比下滑80.8%。

租金撑起了太古地产的生意大山

从太古地产2019年收入贡献的构成看,主要有三大板块:物业投资、物业买卖、酒店。其中,物业投资收入贡献124.1亿港币,同比微增1.2%;物业买卖贡献了5.16亿港币,同比下跌51.3%;酒店贡献收入为12.96亿港币,同比下跌7.6%。

在物业投资中,租金收入122.71亿港币:办公楼收入65.98亿港币,比去年微涨2.23亿港币,零售物业租金收入51.07亿港币,比去年少收0.98亿港币;住宅租金收入5.66亿港币,比去年多收0.29亿港币。其他收入1.39亿港币。

而论赚钱的话,抛开出售的物业带来的138.7亿港币的溢利,2019年,太古地产的基本溢利增加则主要来自于物业投资,增加2.58亿港币,物业买卖、酒店则为负值,其中,物业买卖基本溢利减少1.17亿港币。

尽管由于2019年下半年给予商户租金支持及零售销售额下跌,带来香港零售物业租金收入下降厉害,但在香港办公楼租金坚挺、内地租金上调及零售额上升、美国租金收入有满意的增长之下,太古地产投资物业依然带来同比3%的经营性基本溢利增长。

太古地产表示,物业买卖亏损主要是受美国市场拖累,即便出售香港殷然项目的停车以及内地成都远洋太古里办公楼及停车位的溢利都无法抵消。

酒店亏损,则是由于下半年香港酒店业绩转差(反映社会事件),内地和美国的酒店业绩有所改善。

零售市场:不乐观 将尽可能节省成本

2019年,太古地产零售市场收入微跌。

其中,香港市场零售物业组合租金收入收入为24.37亿港币,同比减少12%,这是由于对业绩受到社会事件影响的租户提供租金支持而导致,如果刨除这一因素,收入同比下跌2%。出租率接近满足。

由于游客减少、本地消费者的花费也转弱,太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓的零售销售额分别下跌17%、3%、5%。

内地市场表现较好,去年应占租金收入同比增长8%,为33.52亿港币。其中,三里屯太古里的零售销售额上升11%、广州太古汇上升20%、北京颐堤港上升26%、成都远洋太古里上升23%,及上海兴业太古汇上升73%。其中,三里屯太古里与颐堤港出租率都达到100%。

太古地产在美国的项目主要在迈阿密,Brickell City Centre,该区域零售市场去年同样取得较好成绩,购物中心出租率为90%,零售额同比上升90%。

疫情之下,关于香港与内地零售市场的展望,太古地产都传达了不乐观的情绪,预计2020年零售物业租金收入会继续下降,并表示,在不影响与租户长期关系的情况下,将尽可能节省成本。

办公楼物业:租用率高 租金坚挺

太古地产在香港的办公楼物业堪称它的压舱石。2019年,其在香港办公楼物业组合租金收入为61亿港币,同比上升4%,出租率达到99%。

对于香港办公物业市场预期,太古地产表示,在香港中区,预期需求减少(尤其是中国内地企业)及空置率上升会对办公楼租金造成下调压力。不过,太古坊办公楼的租金会因租用率高企而(较其他地区的租金)相对坚稳。

其在内地办公楼物业表现同样出色,贡献的租金收入是3.8亿港币。太古地产表示,尽管贸易局势紧张带来的经济不确定性引致对办公楼楼面的需求疲软,但续约租金在上升。

其中,广州太古汇出租率达到97%,北京颐堤港出租率为76%,上海兴业太古汇出租率为99%。2018年所拿项目上海前滩太古汇仍在建设中,预计2020年年底落成,该项目是太古地产在上海的第二个发展项目,也是内地第三个“太古里”项目。

增强香港土地储备与扩大大湾区布局

虽然太古地产重头在投资物业,但2019年其在住宅市场上也储备不少。

2019年,太古地产分别收购了印尼雅加达、香港柴湾各1住宅地块,并竞得香港黄竹坑1个住宅物业发展项目,去年11月,其在新加坡的第一个住宅项目 EDEN 落成并可出售。

买卖物业主要组合包括美国迈阿密Brickell City Centre的Reach和Rise项目的已落成待售部分及新加坡的EDEN。发展中的住宅项目有四个(三个在香港,一个在印度尼西亚)。此外,集团在美国迈阿密亦有土地储备。

在业绩发布会上,太古地产管理层表示,从中长远的眼光看,太古在香港的土地储备正在逐步增强,会紧紧立足于香港的住宅市场。

酒店业务中,太古地产主要布局在香港、中国内地及美国,其中,「居舍系列」包括香港奕居、北京瑜舍、成都博舍及上海镛舍,均为独特的高尚酒店。「东隅系列」的酒店为位于香港、北京及迈阿密的商务酒店。

由于受社会事件影响,去年访港的过夜旅客全年减少19%,12月份减少57%,由此,太古地产在香港的酒店业绩转差。上海和美国的业绩有所改善,但不足以抵销香港业绩之转差。

2019年,太古地产管理的酒店折旧前营业溢利下跌16%,为1.68亿港币。

对于当下正火的大湾区,太古地产表示,目前在大湾区的广州和香港有业务,未来业务也会进一步发展到其他城市。至于去年提及在深圳设立办公室和团队,目前太古地产正在寻找合适的机会和资产进行投资,希望可以在大湾区做更多业务的布局。

关键词:酒店,组合,正火,压力,投资

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