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九龙仓的2019:商业进 住宅退

南通二手房 时间:2020-03-13

九龙仓集团2019年财报显示出的局面是,商业地产强势上升,销售物业收入急剧下降。这是港企在内地的一贯作风,商业地产稳当,销售物业逐步萎缩。

2019年,九龙仓收入为168.74亿港元,同比下降20%。从下表可看出,发展物业收入贡献同比下降了45%,投资物业及其它投资收入的上涨起到部分对冲作用。

从营业盈利来看,九龙仓2019年营业盈利为78.69亿港元,同比下降10%。几大收入贡献中,唯有投资物业、投资及其它两业务板块同比上升。

酒店虽然收入上去了,但盈利在下降,险些亏损。“投资及其它”业务的盈利暴增,可以说九龙仓几年前的投资发挥威力了。

强势的商业地产

九龙仓的投资物业包括商场、写字楼及服务式住宅,主要位于中国内地。

从收入区域贡献看,香港贡献1.66亿港元,内地39.24亿港元;

从收入分类看,管理服务收入为4.58亿港元,租金收入为36.32亿港元,同比增加15.89%。

这主要得益于几大商业地产:

长沙沙国金中心。2019年是其全运营一年,年收入达到8.1亿港元,营业盈利3.25亿港元。商场零售额接近50亿人民币,汇聚超过370个品牌,截至年末,出租率为99%。

其1 号写字楼汇聚了金融机构和大型企业等优质租户进驻。2号楼预计2021年开幕。

长沙尼依格罗酒店第四季的客房入住率达86%。

成都国际金融中心。自开幕以来租户的销售额一直录得双位数字增长,2019年收入为17.47亿港元,同比增加11%,营业盈利为9.47亿港元,同比增加21%。

商场出租率为97%,零售额接近70亿人民币,同比增长14%,比2014年增长超过3倍。

写字楼出租率升至85%,租金属市内最高水平。成都尼依格罗酒店的客房入住率达 85%。

重庆国金中心。商场拥有超过170个知名品牌,出租率高达 98%。重庆尼依格罗酒店拥有252客房,年内的入住率高达76%。

上海会德丰国际广场。是楼高270米的地标式大楼,为跨国公司及大型企业最渴求的办公地点,截至2019年年末出租率持续高企于 96%。

越来越慢的住宅业务

自九龙仓置业分拆上市后,九龙仓集团的业务重点则聚焦在内地市场,且重头在发展物业中。截至2019年年末,该公司1840亿港元总资产里(除去现金及投资后),有71%位于内地。

从2018年开始,九龙仓就因为宏观环境的影响,调低内地销售业绩目标,透着求慢的心态。每一次九龙仓都能达成目标,但每一次的目标都是越定越低。

2019年,九龙仓实现销售业绩人民币199亿元,给2020年定下的目标只有150亿元。在拿地上,2018年九龙仓拿了12宗地块,2019年仅有一宗,为向同系公司收购的一个杭州项目。

截至2019年年末,九龙仓拥有发展物业土地储备达350万平方米。吴天海认为,已经够未来一段时间的发展需要。

九龙仓给自己“慢”的理由是,尽管需求稳定,趋严的价格管制,对盈利能力构成重重挑战,推售时间也因此受到影响,“所以暂时不会放太多资源在这些回报受限的地区上面。”

当主营业务收入与盈利都急剧下滑时,其它表现上升板块此前因少而被忽视此刻则更容易进入视线中。比如九龙仓的投资眼光。

从2017年下半年开始,九龙仓就在默默的买入股票,在今年的财报中,这些投资都呈现较好的收益,贡献盈利,仅次于“投资物业”收入。

此外,在九龙仓365亿港元的长期投资中,绿城中国的股本投资为52亿港元,313亿港元为一个由蓝筹股组成的组合产品,九龙仓认为,这些投资“具有长线增长潜力及提供合理股息回报。”

虽然投资物业、投资及其它板块,一定程度拖住了九龙仓收入的进一步下滑,但对比2018年、2019年的收入贡献,危机仍然在,“发展物业的降幅进一步扩大,酒店物业、投资物业的增幅在缩小,唯有投资及其它增幅在上升”,这并不是一个好的信号,尤其在疫情之下。

关键词:酒店,组合,投资,盈利,发展

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